La crisis del Covid-19 que está afectando el planeta y las drásticas medidas tomadas por los gobiernos han provocado la parálisis de la vida económica en muchos países, incluyendo Francia.
A la crisis sanitaria se le ha sumado una crisis económica de gran amplitud que continua impactando numerosos sectores de actividades. En Francia, la mayoría de estas actividades se ejercen desde locales arrendados en el marco de un arrendamiento comercial, lo que obliga a las empresas a plantearse la cuestión de la renta.
El arrendamiento comercial representa uno de los mayores gastos fijos para las empresas, y durante la pandemia, muchas de ellas tuvieron dificultades para cumplir con el pago de la renta debido a la drástica reducción de sus ingresos. A medida que las empresas enfrentan una incertidumbre prolongada en cuanto a la recuperación económica, el gobierno francés ha implementado una serie de herramientas jurídicas y medidas para apoyarlas en esta crisis, que siguen siendo relevantes en 2024.
El desafío de la renta
Los arrendamientos comerciales en Francia son esenciales para numerosas actividades económicas, especialmente en sectores como la hostelería, el turismo y el comercio minorista, que fueron de los más afectados por las restricciones impuestas durante la pandemia. La cuestión de la renta se ha vuelto compleja para las empresas que deben seguir pagando alquileres a pesar de las bajas o nulas ventas, lo que ha generado incertidumbre respecto a su capacidad de recuperación.
En medio de esta crisis, las empresas se han visto obligadas a renegociar contratos, aplazar pagos o buscar medidas de alivio para mitigar el impacto de la pandemia en sus costos operativos. De acuerdo con datos de 2023, el gasto en arrendamientos comerciales para una pequeña o mediana empresa en Francia puede representar hasta el 15% de su facturación anual, lo que destaca la importancia de los acuerdos de arrendamiento en la estructura de costos fijos.
Medidas Excepcionales del Gobierno Francés
Desde el inicio de la pandemia, el gobierno francés adoptó una serie de medidas provisionales para hacer frente al impago de rentas comerciales, con el fin de proteger tanto a los inquilinos como a los propietarios, buscando mantener el equilibrio en el mercado de arrendamientos comerciales.
Suspensión temporal de desalojos: Una de las primeras medidas implementadas fue la prohibición temporal de desalojos para inquilinos comerciales que no pudieran cumplir con el pago de sus rentas. Esta suspensión, que inicialmente estaba destinada a durar unos meses, se extendió en varias ocasiones y ofreció un alivio temporal a muchas empresas. Según la ley francesa, este tipo de protección se aplicó principalmente a las pequeñas y medianas empresas (PMEs), que representan el 99% del tejido empresarial en el país.
Renegociación de contratos de arrendamiento: El gobierno promovió acuerdos voluntarios entre arrendadores e inquilinos para renegociar los términos de los contratos de arrendamiento comercial, permitiendo aplazamientos, reducciones temporales de renta e incluso condonaciones parciales. En muchos casos, los propietarios que aceptaron estas medidas recibieron incentivos fiscales, como deducciones de hasta el 50% del valor de las rentas no cobradas durante los meses más críticos.
Ayudas financieras: Además de las medidas específicas para arrendamientos, el gobierno francés lanzó una serie de ayudas financieras generales para las empresas afectadas. Entre ellas, destacan los préstamos garantizados por el Estado (PGE) y las subvenciones directas a través del Fondo de Solidaridad, que otorgó hasta 10,000 euros por mes a las empresas más afectadas, permitiéndoles cumplir con gastos fijos como la renta.
Herramientas jurídicas: Amparo del Derecho Común y Derecho Especial de Arrendamientos Comerciales.
Herramientas Jurídicas para las Empresas
El marco jurídico francés proporciona una serie de herramientas legales que las empresas pueden utilizar para enfrentar las dificultades derivadas de la pandemia, tanto en lo que respecta a la crisis sanitaria como a la crisis económica que continúa afectando a los sectores más vulnerables en 2024.
Amparo del Derecho Común: Fuerza Mayor e Imprevisión
En Francia, el derecho común ofrece soluciones ante circunstancias imprevistas y fuera del control de las partes, como una pandemia. Dos conceptos clave se han utilizado para tratar de justificar el no pago de rentas o la renegociación de contratos durante el Covid-19:
- La fuerza mayor: Según el artículo 1218 del Código Civil francés, la fuerza mayor es un evento que impide el cumplimiento de una obligación contractual debido a su carácter imprevisible e inevitable. Durante los primeros meses de la pandemia, varias empresas intentaron invocar la fuerza mayor para justificar el no pago de sus rentas. No obstante, los tribunales franceses han sido cautelosos a la hora de aplicar esta figura, ya que no siempre se ha considerado que la pandemia imposibilitaba por completo el pago de las rentas, especialmente cuando los locales comerciales seguían en uso para actividades esenciales.
- La imprevisión: La figura de la imprevisión, recogida en el artículo 1195 del Código Civil, permite a las partes renegociar un contrato si un cambio de circunstancias lo hace excesivamente oneroso. Este concepto ha sido invocado en múltiples casos de arrendamientos comerciales, permitiendo a las empresas solicitar reducciones temporales en sus rentas, especialmente cuando sus ingresos se vieron gravemente afectados por las restricciones de la pandemia.
Derecho Especial de los Arrendamientos Comerciales
El régimen jurídico especial de los arrendamientos comerciales en Francia también ofrece ciertas protecciones a los inquilinos. Este régimen, regulado por el Código de Comercio, establece disposiciones específicas sobre la duración de los contratos y los derechos de renovación. Durante la pandemia, se flexibilizaron algunas de estas normas para permitir una mayor adaptabilidad ante la crisis.
Una medida clave fue la extensión de los plazos de pago para las empresas más afectadas. A través de la Ley de Emergencia Sanitaria, se introdujeron mecanismos para que las pequeñas y medianas empresas pudieran suspender temporalmente el pago de sus rentas, lo que alivió la carga económica de miles de negocios.
Desafíos y Perspectivas para 2024
A medida que Francia avanza hacia una recuperación económica más firme en 2024, las empresas aún enfrentan desafíos importantes relacionados con los arrendamientos comerciales. Según el Banco de Francia, el crecimiento del PIB en 2023 fue de 1.3%, pero sectores como el turismo y el comercio aún avanzan en la recuperación de los niveles previos a la pandemia. Esto ha generado una presión continua sobre las empresas que deben cumplir con sus obligaciones de renta.
Para muchas empresas, el camino hacia la recuperación completa sigue siendo incierto, especialmente en un entorno en el que la inflación y los costos energéticos han aumentado. En este contexto, las renegociaciones de contratos de arrendamiento continúan siendo esenciales, y el gobierno francés ha manifestado su intención de seguir proporcionando apoyo financiero a los sectores más vulnerables.
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